Too Hot to Handle: What 's Ahead for the united states.S. 房地产市场?

美国.S. 在疫情之前就已经很强劲的房地产市场,在2021年已经升温至创纪录的水平. case - shiller U.S. 全国房价指数, 它衡量的是20个主要大都市地区的房价, 报告12个月增加了18个.2021年6月6%,这是1987年以来的最大同比增幅.1



全国房地产经纪人协会(NAR), 哪个提供了更多的最新数据, 报道称,全国现房的中位价为359美元,900年7月, 从创纪录的362美元下跌,800年6月. 即便如此,这已经是连续113个月同比上涨了. 6月至7月价格回落的部分原因是供应增加. 新房和二手房的总库存增加了7.比6月份下降了3%,但仍下降了12个百分点.比一年前减少了0%.2

2021年7月的NAR数据表明,火热的市场可能会略有降温, 但价格仍然非常高, 业内专家预计,在可预见的未来,这一数字仍将居高不下. 以下是当前趋势背后的一些关键因素和未来发展方向的展望.

供应不足,需求意外

十多年来,住房供应一直很低. 房地产市场的崩溃摧毁了建筑业, 还有很多因素, 包括劳动力短缺, 关税, 有限的土地, 以及限制性的许可程序, 新房供应量低于历史平均水平吗, 对现有房屋施加更大压力以满足需求.3

疫情加剧了劳工问题,导致供应链问题和原材料成本高企,阻碍了建筑施工, 尽管经济低迷,需求还是激增. 随着远程工作和远程教育的转变, 许多有稳定工作的人都在寻找更大的工作空间, 而低利率使得更高的价格更容易承受.4

同时, 那些可能将高房价视为出售的机会的房主,由于经济不确定性和搬到另一套房子的高成本而犹豫不决. 低利率的再融资提供了一个有吸引力的选择,并保持了房主的地位. 政府的抵押贷款宽限计划帮助很多家庭避免失去他们的房屋,但也保住了原本可能被市场没收的房屋.5

健康问题也是一个原因. 新冠疫情使得让陌生人进入家庭看房变得不那么有吸引力. 而那些可能搬到辅助生活或其他老年设施的老年人更有可能呆在家里.6

综上所述, 这些因素造成了一场供应低、需求高的完美风暴,将本已高昂的价格推至令人晕头转向的水平,并让买家感到绝望. 全现金销售占7月份交易的23%,高于2020年7月的16%. 平均每套房屋在市场上停留的时间仅为17天,低于去年的22天. 近90%的房屋在不到一个月的时间内售出.7


价格飞涨

不像以前的衰退(阴影区域),美国经济.S. 自2020年初的大流行衰退以来,房价一直在上涨.

S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数

S&P CoreLogic Case-Shiller全美房价指数:63.96700 in January 1987; 83.95900 in January 1997; 184.51900 in January 2007; 186.78000 in January 2017; 259.2021年6月02700

来源:年代&P Dow Jones Indices, 2021; retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. 路易


冻结首次购房者

最近的库存增长主要集中在更昂贵的房屋, 经济适用房仍然严重短缺. 2021年7月,首次购房者只占购买量的30%,低于前一年的34%.8 住房负担能力的一个常见公式是收入乘以3 - i.e.在美国,一对收入10万美元的夫妇可能有资格购买价值30万美元的房子. 一项针对50个城市的研究发现,2021年第二季度的房价平均为5.是当地首次购房者收入中值的5倍,这使得大多数房子都买不起.9

首次购房者负担得起的住房的缺乏也推动了租金的上涨. 收入较高的人可能会买房,他们愿意也有能力支付更高的租金. 7月份新签订的租约的租金比之前的租户支付的租金高出17%, 这是有史以来跳得最高的一次. 在大流行期间,许多年轻人与父母住在一起, 出租单元的入住率创历史新高,为96个.9%.10

这是泡沫吗??

从2006年到2012年,房地产市场暴跌了60%.S. 经济与它.11 住房市场崩溃后,抵押贷款要求变得更加严格, 现在的房主更有可能负担得起他们的房子,并通过更高的首付获得更多资产. 房地产市场一直是周期性的, 所以未来价格很可能会下降, 但价格不太可能像大衰退期间那样暴跌.12

接下来是什么?

价格如此之高,一些买主正在退让, 但需求仍然强劲,在可预见的未来将超过住房供应. 如果高房价促使更多房主出售房屋,短期内可能会有一些缓解, 如果政府计划的结束让更多的止赎房屋进入市场. 在建的单户住宅数量是2007年以来最多的, 但这些房屋需要几个月或几年的时间才能增加住房供应.13

住房市场往往具有季节性,需求在秋季和冬季下降. 去年没有出现这种情况, 因为被压抑的需求是如此之强,它推动了整个季节. 随着供需紧张的缓解,今年的季节性放缓可能更为严重.14 联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)预计房价将增长12.2021年将下降1%,低于目前的增速,并进一步降至5.2022年增长3%.15

位置,位置

尽管国家趋势反映了广泛的经济力量,但住房市场基本上是地方性的. 西方是消费最高的地区, 中间价为508美元,现有住宅300英镑, 其次是东北(411美元),200), 南(305美元,200), 中西部地区(275美元),300).16 在区域内,州、市、镇之间的价格差异很大. 远程工作的趋势, 是什么推动了价格上涨, 让工人住在更实惠的地方,从长远来看可能有助于降低价格.

房地产投资和房地产行业存在固有风险, 每一个因素都可能对房地产投资的财务表现和价值产生不利影响. 其中一些风险包括:国家的恶化, 区域, and local economies; tenant defaults; local real estate conditions, 例如供过于求, 或者需求的减少, rental space; property mismanagement; changes in operating costs and expenses, 包括保险费用的增加, 能源价格, 房地产税, 以及遵守法律的成本, 规定, 和政府的政策. 房地产投资可能并不适合所有投资者. 预测是基于当前的情况,可能会发生变化,也可能不会实现.