热门话题烫手山火:美国的未来.S. 房地产市场?

美国.S. 在大流行之前就已经很强劲的房地产市场,在2021年达到了创纪录的水平. case - shiller U.S. 全国房价指数, 用什么方法衡量20个主要首都地区的房价, 12个月增长了18个.2021年6月增长了6%,这是自1987年以来的最大同比增幅.1



全国房地产经纪人协会(NAR), 哪个提供了更多的当前数据, 报道称,全国现房均价为359美元,900年7月, 从创纪录的362美元下降,800年6月. 即便如此,这还是连续第113个月同比上涨. 6月至7月价格下降的部分原因是供应增加. 新房和现房的总库存量增加了7.比6月下降了3%,但仍然下降了12.一年前是0%.2

2021年7月NAR的数据表明,炙手可热的房地产市场可能正在略微降温, 但价格仍然非常高, 业内专家预计,在可预见的未来,这一比例仍将保持在高位. 下面beplay2来看看当前趋势背后的一些关键因素以及未来的发展方向.

供给不足,需求意外

十多年来,住房供应一直很低. 房地产市场的崩溃摧毁了建筑业, 还有很多因素, 包括劳动力短缺, 关税, 有限的土地, 以及严格的许可程序, 新房供应量低于历史平均水平, 这给现有住房满足需求带来了更大压力.3

疫情加剧了劳工问题,导致供应链问题和原材料成本高企,阻碍了建设, 尽管经济低迷,但需求仍呈爆炸式增长. 随着远程工作和远程教育的转变, 许多有稳定工作的人都在寻找更大的空间, 低利率使得更高的价格更容易承受.4

同时, 那些可能将高房价视为一个出售机会的房主,由于经济不确定性和搬到另一套房子的高成本而犹豫不决. 以低利率进行再融资提供了一个有吸引力的替代方案,并使房主保持在原位. 政府的抵押贷款延期计划帮助家庭避免失去他们的房子,但也使那些原本可能被取消赎回权的房子免于进入市场.5

健康问题也起到了一定作用. 大流行使得陌生人进入家庭参加开放日的吸引力降低了. 那些可能已经搬到辅助生活或其他老年设施的老年人更有可能呆在自己家里.6

综上所述, 这些因素造成了低供给高需求的完美风暴,将本已高企的价格推至令人眩晕的水平,令买家陷入绝望. 全现金销售占7月交易的23%,高于2020年7月的16%. 平均待售天数只有17天,低于去年的22天. 几乎90%的房屋在不到一个月的时间内售出.7


价格飞涨

与以往的经济衰退(阴影区)不同,美国经济增长放缓.S. 自2020年初大流行经济衰退以来,房价一直在上涨.

S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数

S&P CoreLogic Case-Shiller全美房价指数:63.96700 in January 1987; 83.95900 in January 1997; 184.51900 in January 2007; 186.78000 in January 2017; 259.2021年6月02700

来源:年代&P Dow Jones Indices, 2021; retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. 路易


冻结首次购房者

最近的库存增加主要是在更昂贵的房屋, 而且经济适用房仍然严重短缺. 2021年7月,首次购房者仅占总购买量的30%,低于上年的34%.8 计算住房负担能力的一个常用公式是将收入乘以3 - i.e.在美国,一对年收入10万美元的夫妇可能有资格购买30万美元的房子. 一项针对50个城市的研究发现,2021年第二季度的平均房价为5.是当地首次购房者收入中位数的5倍,这使得大多数住房都遥不可及.9

首次购房者缺乏负担得起的住房,也有助于推高租金. 高收入的人可能会买房子,他们愿意也有能力支付更高的租金. 7月份新签租约的租金比前一个租户的租金高出17%, 有记录以来最高的跳跃. 在大流行期间,许多年轻人与父母住在一起, 租赁单位的入住率创历史新高,达到96人.9%.10

这是泡沫吗??

从2006年到2012年,美国房地产市场暴跌了60%.S. 经济与它.11 住房市场崩盘后,抵押贷款要求变得更加严格, 今天的房主更有可能负担得起他们的房子,并通过更大的首付获得更多的资产净值. 房地产市场一直是周期性的, 所以价格很可能会在未来的某个点下降, 但价格不太可能像大衰退(Great Recession)期间那样暴跌.12

接下来是什么?

价格如此之高,以致一些买主退缩了, 但需求依然强劲,在可预见的未来将超过住房供应. 如果高房价促使更多房主出售房屋,短期内可能会出现一些缓解, 如果政府项目的结束使更多的止赎房屋进入市场. 目前在建的单户住宅比2007年以来的任何时候都多, 但这些住房要增加住房供应还需要几个月或几年的时间.13

房地产市场往往是季节性的,需求在秋季和冬季逐渐减少. 这在去年没有发生, 因为被压抑的需求是如此之强,以至于它贯穿了四季. 随着供需紧张的缓解,今年的季节性放缓可能会更明显.14 联邦住房贷款抵押公司(房地美)预测房价将上涨12.2021年将降至1%,低于目前的增速,并进一步降至5.2022年增长3%.15

位置,位置

虽然全国的趋势反映了广泛的经济力量,但住房市场基本上是地方性的. 西方是最昂贵的地区, 价格中位数为508美元,现有住房300英镑, 其次是东北部(411美元),200), 南(305美元,200), 中西部地区(275美元),300).16 在地区内,各州、城市和城镇之间的价格差别很大. 远程工作的趋势, 是什么推动了价格上涨, 让工人住在负担得起的地区,可能有助于降低长期的价格.

房地产投资和房地产业存在着固有的风险, 每一项都可能对房地产投资的财务表现和价值产生不利影响. 这些风险包括:国家经济的恶化, 区域, and local economies; tenant defaults; local real estate conditions, 如供过于求, 或需求减少, rental space; property mismanagement; changes in operating costs and expenses, 包括增加的保险费用, 能源价格, 房地产税, 以及遵守法律的成本, 规定, 和政府的政策. 房地产投资可能并不适合所有的投资者. 预测是基于当前的情况,可能会改变,可能不会实现.